Для чего нужна оценка квартиры? Оценить квартиру на «глазок» способен каждый. Далее, хочет продавец продать квартиру – продает. Дал рекламу. Нет звонков – снизил цену. Много звонков – повысил цену. И какое ему дело до оценщиков? Однако вы не задумывались, какова точность таких оценок, и какова цена ошибки?
Средненькая однокомнатная квартира в Москве стоит порядка $70 000. Определив стоимость квартиры самостоятельно, как уже было сказано «на глазок», Вы рискуете допустить погрешность порядка 5%, это не такая уж и низкая точность.
Допустим, оценщик, применяя новейшие методы оценки и современные базы данных определил стоимость Вашей квартиры с точностью ±3%. Тем самым, Вы сэкономили почти $1 500, и это при том, что стоимость услуг по оценке составила $100. Так что, каков бы ни был соблазн сэкономить на услугах оценщика, вывод один – такое ответственное мероприятие, как оценка рыночной стоимости квартиры лучше доверить профессионалу.
Вы думаете, что рынок купли-продажи жилой недвижимости в Москве очень развит, и точность самостоятельно проведенной оценки окажется выше, чем ±5%. На самом деле, для достоверной оценки стоимости квартиры необходимо учитывать множество факторов:
- местоположение дома,
- тип дома,
- удаленность от центра,
- наличие двора,
- наличие консьержки в подъезде и т.д.
Допустим, оцениваемая квартира находится в доме, который располагается на первой линии, в довольно проходном месте, или в районе с высокой деловой активностью, а если окна еще и выходят на улицу, то наверняка, такая квартира окажется одной из самых дорогих в доме, и не потому, что жить на первом этаже, с окнами выходящими на проходную улицу очень престижно, а потому, что цены на коммерческую недвижимость значительно превышают цены на жилую недвижимость. А рассматриваемая нами квартира является идеальным местом расположения небольшого офиса, или офиса продаж. Так что при выводе ее из жилого фонда, стоимость ее сразу подскочит. И данная возможность уже заложена в сегодняшней цене этой квартиры.
Или возьмем для примера квартиру на последнем этаже сталинского дома, расположенного в центральном административном округе. Сейчас довольно распространена практика, когда владельцы таких квартир выкупают право собственности на часть мансарды или крыши, расположенную непосредственно над данной квартиры. После ремонта и реконструкции данная квартира уже классифицируется как двухуровневый пентхаус, и относится к сегменту элитного жилья. Даже если Ваша квартира сейчас находится в плачевном состоянии, возможность такой реконструкции все равно влияет на ее стоимость.
Необходимость профессионального подхода к оценке доказывает также тот факт, что при ипотечном кредитовании все банки требуют проведения независимой оценки в компании, профессионалам которой они доверяют. Их требование обусловлено не желанием как можно больше «раскошелить» честных горожан, а стремлением снизить свои риски. Ведь, если Вы, по тем или иным причинам, не сможете выполнить свои обязательства перед банком-кредитором, то банк будет вынужден покрывать свои издержки за счет доходов, вырученных от продажи заложенной квартиры. А за сколько банк сможет продать квартиру? Там тоже сидят большие специалисты, выдавшие не одну сотню, и даже тысячу кредитов под залог квартиры, но тем не менее, они понимают, что лучше это доверить профессиональному оценщику.
